笑看2007年上海房地产风云

    2007年即将过去,房地产市场在风云变幻之间又走过了一年，回顾这一年,感慨万千。作为一个生活、工作在上海的专业地产人在这除旧迎新之际免不了对上海房地产盘点一番。

    从土地市场来看：土地出让竞价规则发生了变化（2007.10.22上海市房地资源管理局出炉了“关于调整住宅类用地挂牌现场竞价规则的通知”）新规则只给竞拍人一次报价机会的方式，杜绝了竞拍人通过现场公开叫价后，不断加价，非理性的叫高价格。另上海下半年加快了土地出让速度，但是受相关政策影响，四季度的转让并不乐观。虽然仁恒地产在2007.11.8以13.01亿的高价(楼板价达2万/平方米)以土地新出让竞价规则摘得新江湾D3地块，但是整个楼市受到宏观政策调控，追高气氛急转直下，直接影响到了房地产开发商的豪放拿地心态，变得谨慎起来。从今年4月以来,住宅土地出让共532倾。从土地市场来看政府通过增加供量的方式，从源头解决供求矛盾的意图非常强烈，但是土地出让竞价新规则将新江湾地块价格一步推高，也是始料未及的。现在目光都在聚焦在新江湾F地块的出让动态上。

    从房地产二级市场来讲，不能不谈“汤臣一品事件”。该楼在2005年开盘挂出每平方米11万的超高价格震撼了上海楼市，也助推了沪上高档楼盘的强劲走势。结局是被上海市房地资源管理局抓了典型，做了通报。理由是：汤臣一品自2005年10月 高价开盘以来，近两年的时间销售率不到2%，销售价格是周边同类楼盘的4倍，是统计局统计的全市商品房同类住宅同期均价的16倍。故认定其有故意以高价面市达到捂盘目的。责令汤臣公司整改其囤积行为，要么降价要么出租，反正就是要你成交然后交税。呵呵，估计该公司未料想到在市场经济还会遭遇到这码子事，一时间成为沪上乃至全国业内笑谈。整改其间还暂停了“汤臣一品”的网上销售资格，其“不良”行为还被记过在诚信档案之中成为一个污点。严厉查处房地产领域违法违规案件通过汤臣一品事件取得了圆满的成果。2007年9月3号上海市房地资源管理局还发布了“关于进一步加强本市商品房销售监督工作的通知来加快推动房地产开发公司手中符合预售的房源集中上市（超过3万平方米确实需要分批预售的，申请预售面积不得少于3万平方米，房地产开发公司在获批预售后3-10个工作日内必须对外发售）但事实上是房地产开发公司通过抬高发售价格来应对这一政策，反而使上海房地产价格进一步向上直走。

    从房地产3级市场来看，二手房市场来讲下半年供量呈现温和放大，表明市场看空气氛增强。二手房经纪公司是最易受到市场波动影响的，可以说房地产市场有个风吹草动，他们是最敏感的。从红5月交易量首先放大到现在的市场转冷，那些一线的二手房经纪公司热时热坏，成单忙到脚举起来；冷时冷坏，门店关门，无证经纪人随即大量遣散。他们对市场的反映总是以最快速度体现出来。二手房租赁中今年的关注热点是群租。因利益驱动，中介在群租事态发展中起到了推波助澜的作用，体现上海中介超强工作能力之余，我们从另一个角度来看，低收入群体的居住解决问题还要靠综合治理。上海没有发生中介门店卷资潜逃的失信大事件，但是小型中介公司关门后的风波也是不少的。如何进一步提高3级市场中介公司的整体素质，通过市场化的手段洗牌出局是个好方法，委托人保护自己的利益不受损失还是选择有资信的大牌公司为好，如中原、21世纪、美联、汉宇等,并签定正规的委托合同，可在发生纠纷时作为举证依据。通常来说，这些公司已经在业内有一定声誉，连锁门店覆盖全市，为提高美誉度都比较注重售后或租后服务。遇纠纷时通常比较那些小型公司而言更注意圆满解决问题。

   限外政策已经在使房地产外资增长上有了收效，明显趋缓。严格的审批有效的制止了那些试图通过投资中国房地产来套现人民币升值的国际热钱的流入。上海做为国际大都市，首当其冲的受到国际金融大鳄的关注。限外政策总整体上来讲还是利大于弊。对楼市的长线健康发展算是一件好事。

    至于笔者一直关注的低收入家庭的住房问题，2007年12月12日上海市政府新闻发言人表示上海将动用住房公积金增值收益收储8000套廉租房源，面积达500000平方米，使廉租房政策真正为部分低收入家庭解决住房困难。在上海政府的努力之下，上海低收入家庭会一步步享受到经济适用住房制度的建立健全带来的社会福利。

   2008年马上就要来临了，希望上海房地产健康发展，全国房地产市场也欣欣向荣。现在虽然是冬天，但是寒冬之后就是美丽的春天。恭祝各位2008年平安!

高原兰 GUWA5007