| 地产高成本预警次生危机
《中国房地产报》四川事业部
成都市的《关于促进房地产恢复发展扶持居民安居置业的意见》出台两周以来，关于市场层面的消息便不绝于耳。周四成都商报刊登文章称，成都房屋成交量已连续上涨两周。一方面，这得宜于开发企业展开大规模的降价促销活动（包括直接降价、降底首付、赠送面积等），加大推广力度，另一方面购房者不但有政府的政策支持，还有开发商的价格回馈，最终使得购房者和开发企业都达到自己遇期目的。有开发企业称：“现在已经触及到了项目开发的刚性成本，能降价的开发商已经降到了最大限度”。
然而，真实的情况真正如此么？
其实，站在现实的角度看来，今年房地产的整体发展态势并不容乐观，从亚洲博鳌论坛精彩言论中，几乎左右的参会者得出的结论均是：今年房地产市场不确定因素很多，具体的后市无法判断。由此见来，成都房地产市场如果真的回升速度那么快，《意见》效果果真那么好的话，倒可以将成都的案例拿到全国进行推广了。
《中国房地产报》认为，成都出台《意见》，确实是一件很积极很让人亢奋的事件。而出台《意见》的真正目的，并不是要短期内就能见到销售上的起色，让成都楼市成为全国楼市之典范。《意见》出台的重要作用在于，在关键的时间节点上，能给开发企业更多信心，能给购房者传递一个成都楼市依然适合居住、投资的积极信号。当然，聚集人气才是目前《意见》颁布最大的收获。毕竟，有人关注则有人下手，有人关注则有市场回暖的可能。
从现在的状况来断言成都房地产市场已经回暖，这显然为时过早。耐心等待，为这个行业做些该做的事情，才是地产人目前真正该做的事情。
中国楼市在悄然发生着变化。市场冷了、房子降了、运维成本却增加了。作为本期中国房地产报的头版新闻，针对目前中国市场出现的原材料上涨情况作出了《地产高成本预警次生危机》的文章，力求从多方面向读者表达材料上涨将对中国房地产市场带来的影响。
地产高成本预警次生危机
最近，SOHO中国（0410.HK）召开了一次专门研究价格上涨及应对策略的会议，结果令人不安。自1月1日以来，该公司的劳动力成本按照不同工种分别上涨了100%至200%，钢材价格上涨了70%，混凝土价格上涨30%。
SOHO中国董事局主席潘石屹在上周一次例行的网络聊天中坦言：“房地产行业受原材料价格上涨的压力是最大的。”
这番表态得到了众多业内人士的佐证。本报采访的碧桂园（2007.HK）、万通地产（600246）、富力集团（2777.HK）、万达集团、华侨城（000069）、金地集团（600383）、招商地产（000024）等多家主流地产公司采购部门的负责人均表示，春节前后，建筑材料价格的上涨令人印象格外深刻，三四月份以来，情况更加突出。
统计数据显示，在过去6个月里，以钢材、水泥与混凝土为代表的原材料价格正在以两位数的幅度上涨，部分建材价格上涨幅度更达到了50%~70%的水平。
这一令人震惊的数字给地产行业蒙上了浓厚的阴影，自去年下半年CPI高居不下以来，全行业感受更为剧烈的是融资环境的陡然趋紧。现在，建造成本的大幅提升成为影响地产市场后市的又一个重大的不确定因素。
一位地产公司高管对本报记者表示，地产公司如今处于前有信贷紧缩、后有成本追涨的“两头挤压”局面，这是继资金短缺后的又一场次生危机。
工期延误之忧
在当前的交易行情依然低迷之际，这一波原材料价格的大幅上涨或将带来格外的杀伤力。
分析人士相信，若放在去年市场人气旺盛的局面下，成本上涨压力相对容易转嫁给消费者，但在如今市况下，这一转嫁将面临重重困难。
万通地产采购中心总监胡樾说，开发商卖的多是期房，当房子预售出去后，在未来的施工中建安成本上升，从而挤压利润空间。
“有人认为成本的高涨可转嫁到后期的房价中，但在目前的市况下，这样只会加剧有价无市的局面。”他说。
由于多数地产公司在项目施工中，以“总包”形式把施工承包给建筑企业，因此，原材料价格上涨会首先影响施工方的利润。这些企业承受不了施工成本快速上升的压力时，往往会选择违约，遣散民工，停止施工。
“这样的局面对开发商与建筑商是一个双输的结果。在中国地产业，相当一些地产公司都是要求建筑商垫资施工，因此这样的局面在成本快速上升时很容易出现。”阳光100集团常务副总经理范小冲说。
“如果施工成本继续上升，工期延误会成为一个较为普遍的行业现象。”他警告说，新开工的项目相对将受到更大的影响。
“开发商一般采用在合同中锁定总价的手段，但是一旦发生停工，打官司是没有任何意义的，我们必须谈判，寻求对合同的修改。”胡樾说。
企业如何应对
对于这样一个普遍性的难题，不同的公司将展现不同的成本控制能力。
碧桂园一内部人士对本报表示，公司的成本优势主要来自于管理成本的压缩，例如内部结算与完善的产业链。广东的项目由自己的工程队负责，对于省外的项目，在留够一定利润的前提下会跟当地的建筑公司合作，把成本模式直接复制过去。
碧桂园的地产业务遍及上游的原材料制造，建筑施工，以及下游的地产开发与物业管理，在上游成本快速上升之际，业务链条的延伸或可为公司博得一个降低成本的有效路径。
然而，更多的地产公司却处于成本上升与售价难以对应调整的矛盾煎熬中。对于这些地产公司，范小冲建议，可通过长期的合约、长期的订单以及战略合作，把建筑成本相对稳定住，而不是让其随市场波动。
“地产业正在外部环境的促进下从资源模式向能力导向转变，控制成本的能力将是一个重要的评价标准。”范小冲说。
他透露，阳光100按照国际上通行的菲迪克工程承包通用合同，在工程招标之初，即把所有建筑材料成本的预算资金一并总包给施工方，这样就可以避开施工期间建安成本大幅上升的风险。
据本报采访的一位业内人士透露，除了控制成本的远期手段，部分公司并未排除调整项目售价、平抑成本高涨的途径。
《中国房地产报》关注：
房企应摆脱对银行的单一融资依赖
上周，有关“既要防止房价反弹、也要防止房价大跌”的“双防”预警话音未落，就出现深圳首宗炒房断供案。当事人眼见房价数月间滑落三成、资不抵债，遂决意拒还月供，坐等银行将房产收回。
此个案隐约说明，房价下跌的风险已经开始向银行转移。按照银行房贷测试的三段论：房价下跌10%，不会对银行产生影响；房价下跌20%，影响不大；房价下跌30%以上，跌破首付比例，则将直接触及银行信贷安危的敏感神经。
作为《中国房地产报》本期封面社评，该评论向房地产企业提出了房企应摆脱对银行的单一融资依赖。未来银行有足够的理由大尺度惜贷、严查按揭，货币从紧仍将是今后一段时间的主旋律。地产商想从银行“找钱”的希望仍旧渺茫。
事实表明，在从紧的冬天里能否活得更好，关键取决于地产商在银行“断乳”后另辟“财路”的本事。而在这方面，从来不缺少变通之途。可以预见的是，继续从紧的银行话语将最终促成房地产金融主流模式的变革，改变传统地产行业本身的融资残缺性，降低某中路径的断裂对企业资金链条的破坏性。而这将深远影响中国房地产业未来的走向。
北京拟推商品房预售资金监管
北京市将建立并推行预售资金监管制度，市政府将全程监管开发商预售资金使用的情况，并初步计划纳入第三方中介机构具体执行监管任务，防止开发商挪作他用。
很多烂尾楼的存在都是因为开发商随意挪用预售资金造成的，出台这个政策，最主要的目的是为了规范市场行为，保证开发项目能够正常进行，以确保消费者的利益不受侵害。对开发企业而言，“预售融资”的行为由来已久，通过预售获得的资金保证房地产项目的顺利实施是开发企业的习惯行为。然而，其中还是有部分开发企业将预售得来的资金购买新地块或挪作他用，最终让项目不能按时完工，甚至让项目成为烂尾楼。
北京拟推出的商品房预售资金监管政策将对这一行为产生强有力的约束，保证开发企业开发项目的安全性。有业内人士认为，预售资金监管也会加速行业的优胜劣汰，将一部分资金实力较若的企业淘汰出局。
深圳房贷坏账风险浮现
深圳房贷坏账达千亿元的传言在近期充斥坊间，令地产界和金融界惶恐不安。深圳某银行副行长表示，深圳银监局通过对银行坏账情况的了解调查以及测算，表明深圳房贷坏账已有明显上升趋势，风险开始浮现。如果加上最近开发商为了套现而采取的垫款行为，深圳千亿元坏账并非虚传。银监局相当重视房贷坏账情况，并迅速展开调查。
坏账率上升与断供情况的日益严重有着密切关系。有银行人士认为，虽然“断供”尚未大规模出现，但在目前情况下，银行已是惊弓之鸟。据了解，目前深圳房贷坏账有很大一部分是由于房价下跌后，那些职业炒房者无力承担所引起的。银行人士认为，一般房贷的风险要3-5年时间才会显现，前两年大量发展个贷的银行到现在正是风险将要暴露的时候。该人士不无忧虑地表示，第二季度末到第三季度初将会是房贷风险浮现的关键时刻。
北京中小开发商“吐地”融资
对于资金紧张的北京中小开发商来说，手中的土地俨然已经成为了无味的“鸡肋”。为保生存，它们不“吐”不快。近日，北京产权交易所挂牌出让的房地产项目多达30余个，其中，北京二手土地项目7个，总面积约120万平方米。
土地项目转让的背后，是中小开发商们面临银跟紧缩与市场低迷的无奈退守。国家从紧的货币政策使那些拿到土地的开发商面临资金链紧绷的困境，而长期低迷的市场，打乱了开发商对市场销售周期的预想。为了形成稳定的现金流，它们不得不转让土地回收现款。
有业内人士分析，迫使这些开发企业走出这一步的还有国家土地政策调控的压力。年初《国务院关于促进节约集约用地的通知》规定，各地要在6月前把清理闲置土地的情况上报国务院。囤地开发商如果不在6月底前把地处理掉，也会非常麻烦。几方面的原因促使中小开发商“吐地”融资。
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