很多商业用地，在初步规划的阶段，对于商业的想法可能有很多种。但是，实际上，哪怕地块的区位条件再好，从市场的角度，现实中切实可行的商业定位大多也不会超过两种，甚至只有一种，或者目前的条件下不具备商业开发的可能性。

另外，很多时候会步入这样的一个误区。众多的商业形态中，由于受经验的局限，对某几种商业形态较为熟悉，而对于另外几

     陆续参与过几个旧工厂厂房商业改造项目（租赁改造项目），可以直接感受到此类租赁旧改商业项目，有着与其他商业项目完全不同的操作思路和关注要点。

     首先是区位条件。此类旧厂房商业改造项目由于原有的工厂性质，立地条件普遍不符合商业要求，位置不佳，甚至个别不临主要交通道路，昭示性差，周边现有环境不佳。 此外，周边情况多为老旧工业区，或者中低收入居民区，虽然可能面临着更新改造，但是短期内对此类项目的有力支撑可能并不大。这是此类旧改商业项目的一个认识前提。

     其次，项目建筑主体保留，现有建筑结构对业态布局和动线规划会造成事前限制。这点也是必须考虑到的。还有停车方面，普遍会存在停车位极少，且只能地面停车解决的问题。这是此类租赁旧改项目的普遍硬伤。而且如果项目将来偏重餐饮、娱乐，停车需求量会更比较大。