随着刘翔的临场伤退和女排的昨天完败，对于大多数国人而言，截止昨天周四晚上奥运会已经提前结束了，那么从今天周五开始大多数购房者就不再关心奥运，而开始关心自己的购房大事了。
　　我个人认为现在已经到了北京楼市的市场分界点：从场外观望到进场讨价还价。奥运会前的很多购房者都是抱着一副不管房子怎么降价，我都要等到奥运后再说的态度，也就是就在市场外远远地站着看热闹，自己心中自有奥运这个底牌；但是时间过得飞快，眨眼已经到了奥运后，而且通过观看奥运比赛的转播，很多人忽然发现北京奥运建设项目已经建成并展现在眼前，北京成为有发展活力的国际化大都市已是不远的未来，所有人因奥运对北京未来的经济发展充满信心，而且在将来的时间点和事件点上也不存在新的观望节点，那么从场外看热闹的人转换成入场交易的人，已是购房者今天理智和必然的选择。
　　虽然购房者现在需要进场交易，但是由于今年的前期销售不畅，所以市场上暂时的存货较多，只要购房者不是一拥而上，那么随后的一两个月仍然是购房者相对占主动的情况，购房者可以在市场上自由地选择，可以货比三家，可以理性地和业主讨价还价，我想现在的业主普遍会接受

　　　　国足欢迎你 （天通北三店 黄小君）
　　　　　　作词：上帝 作曲；小柯

 

　　迎接另一个比赛　　还是一贯谦虚
　　面孔改变结果不变　能输绝不赢你
　　　　
　　我家球门常打开　　要进几个随你
　　交锋过后就有了底　你会爱上这里
　　　　
　　不管远近都是客人　请不用客气
　　进的少了别在意　　下次补给你
　　　　
　　我家住着谢亚龙　　书写每段传奇
　　不懂足球不要紧　　仕途才是第一
　　　　
　　陌生熟悉都是客人　请不用距离
　　谢主席他很热情　　场场督战陪你
　　　　
　　国足欢迎你　　　　为你开天辟地
　　再不济的实力　　　也能找信心

　　国足欢迎你　　　　在主场上分享平局　　
　　哪怕你（世界）排名垫底　　
　　　　
　　我家球门常打开　　开怀容纳天地
　　一个两个不算稀

　　奥运价值的第三个实际体现，就是在奥运期间开通的10号线，虽说早早开通的5号线也是奥运村配套的轨道工程，但是10号线对于北京的意义远远不止是为了连接奥运支线，把东边和北边的观众送到鸟巢那么简单，10号线的意义可与1号线和2号线相提并论和媲美。
　　早期的地铁建设主要考虑的是政治和企业办公需要，1号线和2号线就是一个完全以天安门为核心的地铁线路，其建设目的并不是为了解决百姓出行问题，而是为了提高政府和企业办公效率，随后也就先催生了著名的王府井商圈和西单商圈，后形成了金融街商圈和东二环商圈，可以说1号线和2号线对于北京经济的贡献十分巨大。
　　后来为了适应城市的郊区化扩容需求，解决郊区人口出行难的问题，北京市先后修建完成了13号线，八通线和5号线，这些线路方便了昌平回龙观，天通苑，北七家和通州百姓的出行，使城区工作/郊区生活成为了很多人的快乐生活方式，可以说这些轨道建设的目的主要是为了解决郊区人口的生活问题。
　　而最新通车的10号线，其建设目的和1/2号线相同，其主要目的是为了企业办公需要，而不是为了解决城区百姓生活问题。10号线连接的是CBD商

　　奥运价值的第二个要数奥林匹克中心，其由两部分组成，一是鸟巢和水立方为主的中心区，一是奥林匹克国家森林公园，这两部分都是奥运价值的集中体现。
　　首先是中心区，也就是四环和五环在之间的核心区域，其奥运项目有鸟巢，水立方，国家体育馆，数码中心，奥运村，这些在奥运期间就已投入使用；其周边配套项目有北辰时代大厦和盘古大观，这两者由于奥运前市场低迷，在奥运后才会正式投入使用，其均为高端写字楼和商业项目，包括少量的豪宅；大家自己看看，原来的亚运村核心区已经初具规模，现在再加上这些世界级水平的物业，奥运中心区的价值不言而喻。数数这一区域有多少个写字楼，五星级酒店，想想以后经常在鸟巢举办的大型演唱会和体育比赛，比一比工体附近，我想就不难想象其潜在的升值潜力。
　　其次是公园区，北京只有四个公园还称得上是公园，颐和园，圆明园，朝阳公园，奥林匹克公园，颐和园边上有两个项目，一个御园，一个颐和原著，价格我在这里不说了，怕把大家吓着；圆明园周边只有一个褐石，价格早就在25000元以上；朝阳公园更是不用再提，再看看目前奥林匹克公园附近的房价，除了世贸奥林以外，其他项

2007年无论是股市还是楼市，都在08

北京7月份房价已经环比

　　如果说2008年上半年的北京楼市是个不折不扣的冬天，那么从下半年的第一个月七月份开始，春天的气息已经显示显露出来。

　　从鑫尊7月上中旬的二手公寓房销售量来看，环比6月同期增长了20%，很多购房者决定不再观望，认为现在的价格比较合理，纷纷入市购买，经分析销售量上升的理由如下：

第一现在的二手公寓房价格环比2008年1月份降幅较大，除了少数区域由于没有新增一手房供应量而造成价格坚挺之外，其中部分中小户型价格下降了10%以上，而大户型更是下降了20%以上，很多1月份价格在2万元以上的房屋，现在价格纷纷降到了2万元以下，可以说现在拿不到200万就能在4环沿线买上一套大三居，所以说在7月份的二手房供应中的确出现了很多低价房，价格的确很到位。

　　第二进入7月以来政府对于股市的救市态度，包括各种上半年经济数据的出台，让很多人感觉到了中国经济的阳光面，而且对于政府而言，救股市而打楼市是无法做到的，道理很简单：你让一个自己的房产跌价30%的有产者去买股票，他敢买么？而没有人敢进入股市买股票，股市如何回升呢？所以政府

　　深圳市是目前交易价格跌幅最大的城市，地方政府也有意要求央行放宽货币政策，但是发改委仍坚持不放松，这种态度不禁让人浮想联翩。

　　第一发改委只是表态不放松，却从未说过要更严，这种态度已经说明发改委认识到二套房贷政策已经非常奏效，如果继续出台更严厉的政策，会让楼市崩盘，所以这说明对于楼市利空的货币政策已经到头了。

　　第二难道众多的中产阶级一年内房屋资产贬值30%，甚至更多，发改委无动于衷？这可不太符合“让中国人拥有资产性收入”的观点，而且有当初与深圳一肩之隔的香港回归后，董建华打压香港房价至一半，本想取悦于大众，却因把大众搞成负资产而激起民愤的前车之鉴，这也是发改委不想看到的最差结果！

　　那么国家该如何将楼市引入正常轨道呢？

　　如果发改委直接出台放松政策，鉴于楼市已经跌至底部，就有可能引发大幅的价格反弹，使发改委希望楼市健康发展的愿望落空，使楼市又成为炒房者的天堂，这当然不是发改委想看到的次差结果。

　　那么对于楼市的发展，发改委只能间接救市，也就是现

　　现在处于房屋销售淡季，而中小户型由于是首次置业的刚性需求，成为了目前市场上的购买主力；而很多大户型的销售相对比较清淡，那么对于一个改善升级型的购房者，此时应该如何决策呢？

　　我认为虽然现在大户型销售不畅，而这种情况对于改善升级型购房者最为有利，这些购房者反而应该淡季入市，使自己的利益最大化，理由如下：

　　第一淡季时大户型没有小户型好卖，而且大户型有利于快速收回大量现金，所以出售者一般都会给予明显低于市场价的低价位，以利于快速回款，这样如果某楼盘现在中小户型已经单价降了10%，那么大户型就会再降10%，达到20%的降幅，现在楼市中出现的超低价位都是针对大户型的，这就是淡季时的楼市特点，所以现在出手购买大户型能拿到你意想不到的低价格。

　　第二如果将来楼市回暖，大户型的价格也会迅速回升，我个人认为大户型的一降一升，其差距至少在20%以上，而且在楼市旺季时，大户型由于户型好，朝向好，位置好，都是开发商价格坚挺的户型，也就是开发商在旺季时，绝不忍心把自己最好的产品以低价销售，想和开发商谈个折扣是很难的。

北京楼市在2008年已经连续下跌了半年，现在即使最冷静的买家也会问自己：是不是抄底的时机到了？

我想没有人能够真正预测到北京楼市的底部准确值是多少？因为从绝对值而言，没有什么方法能够告诉你一套房产究竟应该值多少钱？价格始终是在变化的，永远随着市场供求关系的变化而变化，包括北京上半年的下跌也是由于虽然需求量仍然巨大，但是购买力已不足以支撑年初的价格，所以才会从年初一路下跌到年中，价格由市场供需关系来决定这是客观的事实。

那么对于想抄底的客户既然得不到准确的底值，那么就要扩大为底部的区域，也就是说要在楼市已经进入底部区域的迹象较多，而随后即使再降也会幅度较小，而且随后还存在很强的反弹可能，那么这说明楼市已经处于底部区域，此时抄底相对比较安全，即使没有抄到最低值，也可以抄到次低值，无论如何也是进入了抄底的安全范围。

我个人认为奥运期间，也就是7/8月份是今年最安全的抄底时机，理由如下：

第一7/8月份的楼市，开发商在通过一系列降价打折措施，取得4/5/6的交易量连续大幅上涨后，会加大在奥

　　借用一句新华社“7月股市中级反弹可期”的预测，我个人认为7月北京的楼市交易量反弹更加可期。理由如下：

　　第一其实北京楼市从第二季度4月份以来，交易量一直呈环比上涨趋势，5月份比4月份交易量上升了20%左右，6月份更是比5月份上涨了50%，这说明北京楼市在降价打折的价格理性回归刺激下，购房者观望情绪正在逐步消退，尤其是6月份在股市极其低迷的前提下，楼市交易量仍然走到单月11000套的上半年最高点，足以证明更多的购房者趋于理性，不再盲目观望，而是在认为价格合理时就理性出手，而进入7月份以后，随着开发商的继续打折促销，会有越来越多的购房者不再选择盲目观望，所以7月份延续4，5，6三个月的交易量不断上升势头合情合理。

　　第二随着奥运倒计时一个月的启动，北京真正进入了奥运带动经济的集中阶段，随着奥运公园的全面竣工，奥运新闻中心的全面开放，在全世界，全中国对于北京的集中报道就拉开了帷幕，各国新闻记者，观奥游客也拉开了进入北京的帷幕，这一切都会对北京经济形成实质性的利好，也就是说北京市将通过奥运会得到实实在在的经济效益，这一点已经从周

　　购房用于出租是现代人很好的投资理财手段，尤其是在目前股市过山车的变现之后，进入楼市比进入股市要安全得多；那么对于投资出租型购房者而言，其第一应该考虑当前出租收益，第二应该考虑长期升值潜力，我个人认为奥运前是投资出租型客户不可错过的好时机。

　　第一北京现在的租金水平是历史最高值，原因有二：其一是奥运短租房的价格拉动，奥运短租房的单月租金往往在正常租金水平的5倍以上，所以客观上拉高了整体市场的租金水平；其二是上半年的购房者观望，使很多客户选择了租房，那么这些从购房市场上转移过来的租客，也改变了市场供求关系，继而推动了租金水平同比2007年20%左右的增幅。我个人认为随着奥运会的闭幕，和奥运后大量购房者由租转购，在10月份以后租金将呈下跌趋势，如果客户在7月份购买一套二手小户型公寓房出租，其租金水平仍然维持在高位，客户可通过签至少一年期的租赁合同来保证自己的未来（即使在10月份以后）租金收益保持在7月份的高水平；而如果在10月份购买出租，则全年租金的损失额不是个小数目。

　　第二北京现在的房价水平是一年来的最低值（2007。7-